笋盘占领了朱杰(假名)的一又友圈，越来越多挂牌房源贴上了“全城最笋”“急降千万”“一降再降”的标签。

朱杰是深圳老牌豪宅区华裔城的别称中介，入行已有十多个岁首，一直从事豪宅销售。

最近半年来，朱杰发现，“业主急售”的屋子多了起来——一套203肤浅米楼王单元，过程业主屡次调价，报价从3100万元降至2640万元；一套建筑面积近300肤浅米的大平层，业主斥资数百万装修完两年便“赤忱出售”“价钱不错计划”；一套看湖看山的高层单元，业主急降1200万元，报价创数年新低。

二手豪宅卖家大幅降价出货的同期，处于价钱倒挂的一手豪宅却是另一番快意。

7月21日，深圳网红盘海德园开盘，推出的116套千万级豪宅约3小时售罄，特别于平均90秒卖一套房。更早的时刻，深圳湾超等总部基地的中海深湾玖序开盘收金超100亿元，前海的地铁前海期间广场三期开盘去化逾8成。

前述去化较好的豪宅盘有一个共性——高性价比。

海德园场地片区次新盘挂牌价在15万-20万元/肤浅米，较其12.85万元/肤浅米的备案均价高出不少，中海深湾玖序定位顶级豪宅，11万-14万元/肤浅米的售价在片区相似具有一定的蛊惑力，地铁前海期间广场三期单价低至“8字头”，远低于同类样子。

“永久调养下，阛阓关于价钱如实较为明锐，再加上供纷乱于求，阛阓预期未回转，即即是豪宅买家，也相当垂青性价比，怕高位站岗，优中选优是天然风光。”深圳华夏征询中心高档征询员邹少伟默示，近三年，豪宅居品去化慢慢走低，唯独性价比高的才能达成“日光”。部分定位、总价更高的居品销售亦然不如预期。

价钱倒挂助攻“日光”

海德园“日光”，在阛阓预思之中。

海德园于7月16日获取预售许可证，推出A区116套住宅。凭证栽培商败露的数据，截止认筹扫尾，共有380批客户通过审核并完成冻资，申购比例1:3.3性爱经历，创深圳楼市最近4年房客比之最。

7月21日，海德园厚爱选房，耗时约3小时沿途房源售罄，栽培商收金26.8亿元。值得一提的是，这是海德园第四次开盘“日光”，海德园亦然深圳本年首个开盘即售罄的楼盘。

业内以为，海德园获取屡开屡罄的去化得益，原因有二：一是顶级学区加握，二是价钱倒挂。

海德园位于福田安托山二路与侨香五路交织处。凭证福田区教育局公布的最新学区舆图，海德园处于福田区红岭本质小学、深圳高档中学(集团)南校区的招生范围内，红岭本质小学与深圳高档中学均是深圳名校。

价钱方面，海德园这次推出的A区116套住宅，建筑面积87-450肤浅米，最低总价约1124万元，最高总价约5998万元，备案均价约12.85万元/肤浅米。

自2021年11月初次开盘于今，海德园四次备案价出入无几，离别是12.6万元/肤浅米、12.6万元/肤浅米、12.6万元/肤浅米、12.85万元/肤浅米。

纵向相比，海德园价钱保握不变，但与左近二手房价钱对比，存在一定的倒挂空间。“左近有价钱倒挂的二手房，是新址销售的利器。”深圳贝壳征询院院长肖小平默示。

海德园场地的安托山片区，是深圳较为老到的高端居住区。凭证贝壳找房，安托山片区的次新盘万科·瑧山府，挂牌均价约20.2万元/肤浅米，成交均价约19.9万元/肤浅米，安峦公馆挂牌均价约17.12万元/肤浅米，近期暂无成交；楼龄稍长的锦庐花坛、天健公馆、雅福居挂牌均价离别是17.6万元/肤浅米、16.8万元/肤浅米、14.5万元/肤浅米。这几个二手楼盘的挂牌价均高于海德园。

另外，安托山片区的在售二手房源并未几，买家选拔有限。在贝壳找房，万科·瑧山府挂牌在售房源有5套，安峦公馆6套，天健公馆8套，大部分楼盘的放盘量为个位数。

撤离左近成分影响，豪宅本身的稀缺性亦然其受接待的原因。

“在现时楼市供应过大、需求不及的布景下，豪宅居品稀缺性导致其保值才智强，改日升值才智也更为杰出。极端是阛阓反弹时，豪宅居品是反弹时尚，引颈阛阓，涨幅一般也会当先其他居品。”邹少伟以为，在阛阓永久调养后，豪宅居品有望率先企稳，领涨阛阓，也天然会得到阛阓嗜好。

豪宅降价成巨额风光

在多名业内东谈主士看来，海德园的“日光”仅仅局部高温，阛阓永久低位调养，豪宅也走不出孤苦行情。

笋盘不仅仅出当今朱杰的一又友圈，香蜜湖、深圳湾等或传统、或新兴的豪宅片区，王人在降价。

来自贝壳找房的数据泄露，本年6月，香蜜湖、深圳湾的二手房成交均价离别为9.93万元/肤浅米、13.89万元/肤浅米，环比离别下降10.3%、14.1%。拉永劫辰线，最近一年，香蜜湖、深圳湾的成交均价离别为13.72万元/肤浅米、16.05万元/肤浅米，跌幅为49.5%、58%。

具体到个盘，以深圳湾片区太古城为例。

太古城是深圳湾独一主打小户型的二手楼盘，“上车”门槛低，因此颇受投资客嗜好，价钱一度飞涨。2022年一季度，太古城南区成交均价约16.8万元/肤浅米，挂牌均价约20.6万元/肤浅米。可供对比的是，本年二季度，太古城南区的成交均价、挂牌均价离别为11.4万元/肤浅米、14.8万元/肤浅米，较2022年一季度离别下降32.4%、28.15%。

深圳湾标杆豪宅华润深圳湾悦府，价钱虽握续跑赢大盘，但最近两年其二期的成交均价亦跌去24.9%。香蜜湖香蜜原著一套高赠单元，业主近期降价592万元，贝壳找房APP泄露，该房源已挂牌3个月。深圳湾恒裕滨城一期一套4房单元，业主最近降价220万元。

豪宅降价，不再是个例，已成趋势。

邹少伟默示，房地产阛阓下行，不管是刚需、改善，照旧豪宅居品王人无法独善其身，降价销售成为势必。二手阛阓挂盘握住改进高，成交天然增幅大，十足值仍然处于低位，业主之间竞争压力大。再加上客户预期莫得回转，看跌照旧是阛阓主流，不雅望情绪照旧较浓。因此，即即是豪宅居品，近两年降价相似较为严重，是巨额风光。

举座来看，本年上半年，深圳豪宅阛阓呈现供需双降的走势。

深圳华夏征询中心统计数据泄露，2024年上半年，深圳豪宅仅有4个样子获批，批售面积环比下滑62.5%，同比下滑49.8%；推售面积环比下滑65.3%，同比下滑56.9%，供应赫然回落，推售面积处于十年来低位。成交方面，上半年深圳豪宅成交1329套，环比下降46.9%，创同期六年来新低。

“受宏不雅经济走势影响，豪宅阛阓相似受到影响性爱经历，阛阓去化举座不如往年同期。下半年， 豪宅阛阓照旧靠近较大挑战，需求侧还需战术进一步复旧，价钱方面有望企稳。”深圳华夏征询中心默示。